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DES EXEMPLES JURISPRUDENTIELS

Date de publication par l’INC : 30/01/2018 - Logement/immobilier

Logement insalubre ou indécent, préjudice de jouissance, obligations du locataire et du bailleur... Ces notions juridiques peuvent être difficiles à appréhender, ainsi que les recours à exercer pour défendre ses droits.

L'Institut national de la consommation vous propose une rétrospective jurisprudentielle des arrêts rendus, dans cette matière, par des Cours d'appel en 2017.

Qu'est - ce que la jurisprudence ?

 

SOMMAIRE

1 - LES TEXTES APPLICABLES Telecharger2

2 - DES DESORDRES A L'ORIGINE D'UNE DEMANDE D'INDEMNISATION Telecharger2

3 - LA JUSTIFICATION DES DESORDRES Telecharger2

4 - LA NATURE DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR  Telecharger2

5 -  L'INDEMNISATION DU PREJUDICE SUBI PAR LE LOCATAIRE Telecharger2

6 - L'OBLIGATION DE PAIEMENT DU LOYER PAR LE LOCATAIRE Telecharger2


1 - LES TEXTES APPLICABLES

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent. L'article 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l'article 3 établit la liste des éléments d'équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent.

Ainsi, ce texte fixe les caractéristiques du logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

  • Le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants.
  • Certains éléments d'équipement et de confort doivent être présents.
  • Des critères sont liés à la surface et au volume des logements.

En cas de non-respect de ces dispositions par le bailleur, le locataire peut agir en justice pour obtenir une indemnisation.

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2 - DES DESORDRES A L'ORIGINE D'UNE DEMANDE D'INDEMNISATION

Des exemples de désordres pouvant être à l'origine d'un manquement du bailleur

Cour d'appel de Paris, Arrêt du 23 mai 2017, Répertoire général n° 15/15229

L'Agence Régionale de Santé (ARS) a déposé un rapport où sont relevées les causes d'insalubrité suivantes dans le logement donné à bail :

une installation électrique non sécurisée en raison,

  • d'un élément sous tension à proximité d'un point d'eau dans la salle d'eau (rencontre entre le pommeau de douche et la lampe).
  • de fils électriques apparents dans la chambre.
  • d'une prise électrique non reliée à la terre dans le séjour.
  • d'un nombre insuffisant de prises électriques dans la cuisine engendrant l'utilisation d'une multiprise et un risque de surtension.
  • d'une trace de départ de feu au niveau du système électrique du ballon d'eau chaude.
  • une présence d'humidité avec développement de moisissures.
  • des ouvrants non étanches à l'eau dans le séjour et la chambre.
  • des revêtements dégradés (murs, sols et plafonds).
  • un système de ventilation inadapté ou insuffisant dans l'ensemble du logement.
  • une étanchéité des équipements sanitaires insuffisante dans la salle d'eau.
  • une tuyauterie vétuste dans la salle d'eau et la cuisine.
  • d'une suroccupation.

Suivant arrêté préfectoral, les bailleurs ont été mis en demeure de sécuriser l'installation électrique dans un délai de quinze jours.

S'agissant des problèmes d'humidité et de moisissures, il y a lieu de relever que plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans le logement, qui ne sont pas imputables à une défaillance des bailleurs, en ce qu'ils ont pour origine les parties communes de l'immeuble (fuite sur la colonne de l'immeuble, fissures sur les murs de façade et absence d'isolation thermique de certains murs extérieurs à l'origine de phénomènes de ponts thermiques sur parois froides).

Il s'ensuit que, nonobstant les travaux réalisés, la preuve est suffisamment rapportée de manquements des bailleurs à l'obligation leur incombant de délivrance d'un logement décent.

 Des exemples de désordres de gravité relative

Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 14 septembre 2017, Répertoire général n° 15/05411

A l'appui de son appel, le locataire produit le constat dressé à sa demande par un huissier de justice, qui a recensé :

  • une marche trop haute à l'entrée,
  • la fermeture difficile de la porte d'entrée,
  • le léger descellement d'une patte de fixation d'un radiateur,
  • la non remise d'un certificat de ramonage de la cheminée et de la notice de fonctionnement de la chaudière,
  • un jour visible entre deux battants de la porte fenêtre du salon,
  • la mauvaise fermeture et serrure non fonctionnelle de la porte fenêtre de la salle à manger,
  • le joint hors d'usage de la porte fenêtre du cellier,
  • la mauvaise fermeture de la porte fenêtre de la chambre en rez-de-chaussée et un jour visible sur la menuiserie,
  • des fuites sous les vasques de la salle de bains à l'étage,
  • une chasse d'eau défaillante,
  • un spot hors service,
  • une grille VMC poussiéreuse,
  • la fermeture difficile de la fenêtre de la chambre,
  • la mauvaise orientation de la vanne d'arrosage automatique,
  • des portillons non scellés,
  • la pompe de forage non opérationnelle,
  • la dégradation de l'abri de jardin en partie basse,
  • un robot de piscine insuffisant,
  • des taches de rouille sur la terrasse,
  • la fermeture insuffisante de la porte du garage,
  • l'interphone cassé et hors fonction u égard à leur nature et à leur gravité relative, ces non-conformités et/ou éléments d'inconfort modérés et temporaires ne sauraient dispenser le locataire du paiement du loyer et ce, puisque contrairement à ce qu'il prétend les bailleurs ont mandaté diverses entreprises pour remédier dans les meilleurs délais aux désordres dénoncés.

Différents types de désordres pouvant donner lieu à diverses indemnisations

Les Juges de la Cour d'Appel ont distingué plusieurs natures de désordres pouvant affecter un logement loué :

  • les désordres non constatés par un expert ou alors réparés avant la fin des opérations d'expertise,
  • Les défauts visibles lors de l'entrée dans les lieux ou seulement inesthétiques,
  • les désordres qui ne peuvent avoir pour conséquence de rendre le logement indécent mais causent un trouble de jouissance,
  • les désordres qui contreviennent aux dispositions sur la décence sans rendre le logement inhabitable,
  • l'inhabilité du logement.

En tout état de cause, ils rappellent qu'il ne peut y avoir dispense totale du paiement du loyer que si le logement est inhabitable. Un logement affecté de désordres ou d'éléments d'indécence donne lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance".

• Des exemples de désordres ne donnant pas lieu à indemnisation

Cour d'appel de Chambéry, Arrêt du 12 octobre 2017, Répertoire général n° 16/01247

Un rapport d'expertise indique l'existence de phénomènes de condensation et de pont thermique sur les plafonds de l'appartement en raison de l'absence totale de ventilation/VMC dans les pièces de vie. Un autre rapport non contradictoire indique dans la cuisine et le séjour, la présence et le développement de moisissures noirâtres mais qu'il qualifie de 'discrètes' sur 3 angles en cueillie de plafond. Il conclut à une inefficacité de la ventilation et à l'existence de ponts thermiques.

Un compte rendu de visite par l'Agence Régionale de Santé reprend ces manquements, à savoir l'absence d'aspiration constatée, mais ne conclut pas à l'inhabitabilité du logement et écarte expressément son insalubrité après avoir relevé de 'légères traces' au plafond et un ménage mal fait. Des photographies accompagnent ce document.

Ces pièces sont donc insuffisantes à démontrer le caractère inhabitable ou indécent des lieux.

• L'exemple de la consommation énergétique

Cour d'appel de Pau, Arrêt du 14 septembre 2017, Répertoire général n° 15/03578

L'article 3 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement qualifié de décent comporte notamment certains éléments d'équipement et de confort dont une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement...

Le diagnostic de consommation énergétique effectué le 10 mars 2011, annexé audit bail, fait figurer le logement en E, sur une échelle de A à G et ne constate dans les locaux objets du constat, aucune pièce recouverte de moisissures ou de nombreuses taches d'humidité susceptible d'entraîner la transmission d'un rapport en préfecture.

Le seul fait qu'un logement soit ' énergivore' (comme le constate le diagnostic) ou utilise un chauffage au bois ne le rend pas pour autant indécent.

Cour d'appel de Douai, Arrêt du 28 septembre 2017, Répertoire général n° 15/05271

Outre un préjudice de jouissance, les locataires soutiennent avoir subi un préjudice important au titre d'une surconsommation en électricité, et estiment insuffisante la somme de 1 000 euros qui leur a été allouée par le premier juge ;

Les Juges ont retenu la position suivante. Si l'expert conclut à une consommation élevée en électricité compte tenu du peu d'isolation du logement, il ne fait cependant pas référence à une surconsommation, qu'il ne chiffre d'ailleurs pas. Le seul manque d'isolation ne suffit pas à prouver la réalité du préjudice allégué, alors que la partie appelante, ne rapporte, quant à elle, pas la preuve de l'existence d'une surconsommation anormalement élevée pour une habitation d'une surface de 77 m2, ni de la consommation qui aurait pu être la sienne dans cette configuration, ni même d'un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par l'indemnité de son trouble de jouissance pour le logement.

Les locataires sont ainsi mal fondés en leur demande en dommages-intérêts de ce chef. La demande a donc été rejetée.

Cour d'appel de Metz, Arrêt du 8 juin 2017, Répertoire général n° 15/03615

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

D'une part, s'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée et que les lieux sont présumés avoir été délivrés en bon état de réparations locatives, il s'agit d'une présomption simple qui peut être combattue par des preuves contraires.

D'autre part, les lieux doivent être entretenus par le bailleur pour répondre à leur usage et assurer une jouissance paisible du logement par le locataire en application de l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire justifie avoir adressé à son bailleur une première lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2010 lui rappelant avoir signalé à l'agence immobilière, chargée de la gestion de la location du bien, l'existence d'une fuite d'eau continue autour de la chaudière l'obligeant à recharger l'eau à plusieurs reprises pour assurer le bon fonctionnement de la chaudière et du chauffage, lui indiquant que, malgré l'intervention d'un chauffagiste en 2007, la fuite a persisté malgré l'arrêt de la chaudière à la suite de la suspension de son abonnement au gaz pour un défaut de paiement et qu'après le rétablissement du gaz, la chaudière ne s'est pas rallumée et que l'eau continue toujours à fuir, que ce n'est pas normal et qu'il n'y a eu aucune réponse à ses demandes de réparations auprès de l'agence immobilière concernant aussi un défaut d'étanchéité des huisseries en différents endroits et d'isolation du séjour. Elle a réitéré sa demande par une seconde lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2010 également restée sans réponse.

Il ressort des pièces produites que le locataire a fait assigner en référé son bailleur par acte du 3 mai 2012 pour obtenir sa condamnation à effectuer tous les travaux d'isolation nécessaires dans la pièce principale et une chambre. Par ordonnance en date du 3 août 2012, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence de contestations sérieuses. A la suite d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée au locataire le 22 mai 2012, le bailleur l'a faite assigner en référé en résiliation du bail et expulsion par acte du 14 novembre 2012 et que, par ordonnance du 16 juillet 2013, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur des demandes compte tenu de l'existence de contestations sérieuses sur la créance du bailleur à qui est opposé une exception d'inexécution.

Le locataire justifie avoir fait réaliser un diagnostic énergétique du logement dont il résulte qu'il est mal isolé et classé G et énergivore générant un coût annuel de consommation de gaz de 3.701 euros.

Il résulte des clichés photographiques produits que les finitions autour de la fenêtre de la salle de bains n'ont pas été achevées et qu'il n'y a pas une parfaite isolation thermique de la pièce ; que les joints d'étanchéité des fenêtres sont tombés. L'ancienne porte-fenêtre du séjour a été bouchée par une planche de bois d'un côté et des planchettes de l'autre côté sans cloison ou mur.

Il est établi que, le 26 mai 2014, l'inspection sanitaire de la ville a procédé à une visite du logement loué et que les deux agents venus sur les lieux ont constaté l'existence de moisissures autour de la fenêtre de la salle de bains, des infiltrations d'eau au plafond d'une des chambres et de la pièce principale, que la ventilation haute de la salle de bains ne fonctionne pas, que cette situation est contraire aux dispositions des articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental et que ce service a demandé au propriétaire de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier.

Il se déduit suffisamment de ces éléments que le logement n'est pas étanche à l'air, qu'il y a des infiltrations d'eau et un problème avec la chaudière. Malgré les demandes du locataire, son bailleur n'a rien fait pour remédier aux désordres affectant la maison et la chaudière de sorte que la locataire a subi un trouble de jouissance depuis le mois de septembre 2010 jusqu'à son départ des lieux le 31 mai 2014.

Le bailleur a été défaillant et doit réparer le préjudice subi par le locataire. La cour dispose des éléments suffisant pour chiffrer ce préjudice à 25 % du loyer dû par le locataire, soit la somme de 200 euros pendant 45 mois et la somme totale de 9 000 euros.

Il convient de condamner le bailleur à payer le locataire la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi avec intérêts à compter de la présente décision qui fixe la créance.

S'agissant de la surconsommation de chauffage, le locataire produit quelques factures éparses de gaz dont une partie fait apparaître un report d'impayés antérieurs d'un montant élevé remontant à 2006 et s'aggravant chaque année. Il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une surconsommation anormalement élevée pour une maison ancienne mal isolée d'une surface de 130 m2 comprenant 5/6 pièces, constituée d'un logement au premier étage sur un rez-de-chaussée comprenant un garage et une cave, ni de la consommation qui aurait pu être la sienne dans cette configuration, ni d'un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par l'indemnité de son trouble de jouissance. La facture du 18 janvier au 26 avril 2011 d'un montant de 1 170 euros pour la période hivernale n'apparaît pas excessive. Il est mal fondé en sa demande en dommages-intérêts de ce chef.

 L'exemple de la vétusté des fenêtres

Cour d'appel de Versailles, Arrêt du 8 juin 2017, Répertoire général n° 16/05978

En revanche, la vétusté des fenêtres du logement, sur certaines desquelles du ruban adhésif a été placé pour empêcher l'air d'entrer selon les constatations de l'huissier de justice, n'est pas contestable.

Elle n'implique cependant pas une insalubrité de l'appartement loué et son inhabilité, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance sur ce point n'étant pas de nature à affranchir les locataires de leur obligation corrélative de payer leur loyer, ceux-ci occupant le logement depuis décembre 2014 sans avoir jamais sollicité en justice la réduction du loyer ou la réalisation de travaux.

• L'exemple de la panne de chauffage

Cour d'appel de Metz, Arrêt du 14 septembre 2017, Répertoire général n° 15/02688

Le trouble de jouissance consécutif à la panne de la chaudière est de la responsabilité du bailleur Il convient d'admettre qu'au mois de mars, un appartement dépourvu de chauffage est momentanément inhabitable et de chiffrer le préjudice subi à la part de loyers et d'avance sur charges durant cette période du 13 au 29 mars (16 jours) soit : 593 € / 31 * 16 = 306,06 €.

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3 - LA JUSTIFICATION DES DESORDRES

• La justification de l'existence des désordres :

les photographies sont insuffisantes

Cour d'appel de Toulouse, Arrêt du 6 juin 2017, Répertoire général n° 15/03145

Les Juges rappellent que "la preuve doit être rapportée par celui qui réclame l'exécution d'une obligation et que les photographies à elles seules ne permettent pas de démontrer l'insalubrité d'un logement".

* La justification de l'existence des désordres :

la production d'attestations de professionnels pourvus de compétences techniques

Cour d'appel de Pau, Arrêt du 14 septembre 2017, Répertoire général n° 15/03578

Il est tout à fait inopérant et même contraire à la réalité des faits pour les locataires de soutenir que ces professionnels ont considéré que l'installation était très dangereuse et de se prévaloir pour étayer leurs dires de :

  • l'attestation d'une assistante sociale qui assure le suivi la famille mais se trouve dépourvue de toute compétence technique dans le domaine du chauffage - qui affirme que l'installation de chauffage n'est pas normale ni adaptée aux caractéristiques de la maison,
  • l'attestation d'un couvreur, qui est lui aussi dépourvu de compétences techniques en matière de chauffage et qui se contente de reprendre à son compte les propos des appelants sur l'humidité de la maison et les difficultés de chauffage rencontrées tout en précisant qu'il était présent lors d'une intervention des pompiers.

*La justification de l'existence des désordres : l'huissier de justice n'est pas un technicien

Cour d'appel de Lyon, Arrêt du 12 septembre 2017, Répertoire général n° 15/05794

La démonstration de l'absence de fonctionnement récurrent du système de chauffage de cet appartement repose, de fait, exclusivement sur un constat d'huissier lequel fait simplement état de l'arrêt de ces appareils et leur remplacement par des convecteurs électriques.

Mais cet officier ministériel, qui n'est pas technicien, ne se prononce aucunement sur les causes de cet arrêt et à bon droit, le premier juge en a conclu que la preuve n'était pas rapportée d'un défaut de fonctionnement et d'entretien incombant au bailleur, lequel apparaît au contraire avoir tenté de solutionner au mieux ce problème de chauffage en missionnant des techniciens compétents et prêts à intervenir.

* La tardiveté des constats

Cour d'appel de Colmar, Arrêt du 15 mai 2017, Répertoire général n° 15/04691

Les Juges ont relevé que le rapport d'expertise a été établi postérieurement à la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et que pendant le cours du bail, de même qu'après, les locataires, n'ont jamais émis la moindre doléance auprès de la bailleresse, relativement à des difficultés d'utilisation du circuit électrique ou à l'apparition de moisissures.

En raison de cet élément parmi d'autres (dont celui relatif au comportement des locataires qui ont aggravé les désordres), les Juges ont rejeté la demande d'indemnisation des locataires.

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4 - LA NATURE DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

• Un exemple du respect de ses obligations par le bailleur

Cour d'appel de Montpellier, Arrêt du 19 septembre 2017, Répertoire général n° 15/05391

Des propriétaires ont consenti un bail d'habitation à deux particuliers par contrat du 22 novembre 2012 moyennant un loyer de 800 €, outre 92 € de provision sur charge.

Par acte du 18 mars 2014, les locataires ont assigné les bailleurs aux fins de voir constater le caractère indécent du logement lié aux infiltrations ayant entraîné des moisissures non résolues par les bailleurs, de prononcer la résiliation du bail au 29 novembre 2013, et de les condamner au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Le tribunal d'instance de Béziers a rejeté les demandes des locataires.

La Juridiction a considéré qu'ils "ont eux-mêmes participé à la réalisation des désordres constatés en n'ouvrant quasiment jamais les volets du logement et qu'ils chauffaient avec un poêle à pétrole, comme cela ressort des diverses attestations établies par les voisins.

Le jugement retient également que, suite aux intempéries de 2013 ayant entraîné des dégâts des eaux dans le logement loué, les bailleurs ont dépêché un artisan qui a effectué les réparations nécessaires pour faire cesser les fuites, mais que selon l'attestation de ce dernier, (les locataires) ont refusé par la suite qu'il exécute les travaux de remise en peinture, outre le fait qu'il a constaté que les désordres liés à des fuites dans la salle de bain résultaient de la mauvaise installation par les locataires d'une machine à laver".

Les juges d'appel ont confirmé le jugement.

En application de l'article 1719 du code civil, il pèse sur le bailleur une obligation de délivrer au preneur un logement décent et une obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Toutefois, concernant l'obligation pour le bailleur d'exécuter les réparations qui lui incombent en cas de survenue d'un désordre, elle suppose que le bailleur ait été averti desdits désordres et qu'il n'ait alors entrepris aucune diligence suffisante pour y remédier.

En effet :

Le logement qui leur a été délivré était décent. Suite à des infiltrations survenues en mars 2013, des réparations se sont avérées nécessaires. Les bailleurs ont été informés par lettre recommandée avec accusé de réception de la présence de nombreuses infiltrations dans le logement. Ils justifient alors avoir fait intervenir courant mars 2013 un professionnel pour remédier aux désordres.

Il est constant que dès qu'ils ont été avisés des problèmes d'infiltrations dans le logement loué, les époux ont fait intervenir un professionnel. De plus, certains travaux relevaient de l'entretien locatif. Des infiltrations sont imputables aux locataires comme le mauvais branchement de la machine à laver. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les locataires ne démontrent pas que les lieux loués sont indécents ou mal entretenus suite à non-respect par les bailleurs de leurs obligations.

• Si un désordre apparaît, le bailleur doit entreprendre des démarches pour remédier à la situation

Un exemple de réaction adaptée à l'absence de chauffage

Le bailleur fait valoir qu'il a été informé en septembre 2009 du percement de la cuve de fuel. Il a alors procédé à l'achat de radiateurs électriques à bain d'huile de 2000 watts pour assurer la continuité du chauffage en attente de la réparation. Il justifie des différentes démarches entreprises pour mener à bien cette réparation. Le locataire a par ailleurs été indemnisé du surcoût de consommation électrique résultant de l'utilisation des radiateurs électriques de remplacement et ne conteste pas cette indemnisation.

Le locataire soutient que la température du logement oscillait entre 4 et 7° mais n'apporte aucune justification de cette allégation.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point et de rejeter la demande d'indemnisation du locataire.

Un exemple de réaction inadaptée du bailleur à un logement indécent et malsain

Le locataire a demandé de la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 6 000 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'occupation d'un logement indécent et malsain pendant 8 ans.

Le tribunal a considéré que la preuve de ce préjudice n'était pas suffisamment rapportée et a rejeté cette demande, estimant par ailleurs qu'il avait déjà suffisamment pris en compte les restrictions d'habitabilité des derniers mois de la location en diminuant le loyer dû.

Or, le locataire fait état de ses réclamations successives auprès de son bailleur en 2005, 2007, 2008 ainsi que des constats de la mairie.

Il apparaît qu'effectivement l'appartement loué présentait depuis plusieurs années des dysfonctionnements qui portaient un préjudice certain à ses occupants. Il est établi que l'appartement présentait une humidité excessive ayant pour origine un défaut d'isolation des murs, un défaut de ventilation et des huisseries inadaptées. Le bailleur, averti de longue date de ces désordres, n'y a pas apporté de solution valable et a dès lors manqué à son obligation d'assurer au locataire un logement décent. Il y a donc lieu d'allouer au locataire une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de son préjudice de jouissance et d'infirmer le jugement sur ce point.

La Cour d'appel a donc infirmé le jugement sur ce point.

• L'acceptation des lieux en l'état ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent

Cour d'appel de Versailles, Arrêt du 8 juin 2017, Répertoire général n° 16/05978

Les Juges citent l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. " Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions (relatives au logement décent), le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. De plus, le « juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux ».

En tout état de cause, ils rappellent que l'acceptation des lieux en l'état ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

• Les difficultés entre le bailleur et son mandataire sont inopposables aux locataires

Cour d'appel de Bordeaux, Arrêt du 20 juin 2017, Répertoire général n° 16/01121

C'est sans dénaturer l'état des lieux d'entrée, les échanges de correspondances et les documents techniques par lui analysés que le tribunal a considéré que le logement était grevé de multiples désordres le rendant indécent notamment à raison de la moisissure infestant plusieurs pièces et que la propriétaire avait tardé à y porter remède, le mode de vie des locataires n'étant pas à l'origine de ces désordres qui préexistaient à l'entrée dans les lieux.

À cet égard, il est vainement soutenu par [la bailleresse] que ses locataires auraient dû prendre attache directement avec elle, alors même que le bail stipulait que l'agence immobilière était régulièrement mandatée pour la représenter. En tout état de cause, les difficultés entre la mandante et sa mandataire sont inopposables aux locataires. Enfin, c'est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a fixé à 2 500 € le préjudice subi par les locataires du fait de l'indécence du logement, aucun élément ne permettant en appel de revoir et modifier cette appréciation.

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5 -  L'INDEMNISATION DU PREJUDICE SUBI PAR LE LOCATAIRE

• La réparation du préjudice de jouissance lié à l'exigence d'un logement indécent

Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 15 juin 2017, Répertoire général n° 15/05076

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent. L'article 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l'article 3 établit la liste des éléments d'équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent.

Le rapport du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) souligne "un mauvais état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, notamment de la toiture, à l'origine de fuites en plafond dans la cuisine, le séjour et la salle de bains, ainsi que le mauvais état des murs extérieurs avec notamment une liaison mur/plancher de la chambre n°2 jugée dangereuse car présentant une fissure longitudinale importante. Il constate, de façon générale, la présence d'une forte humidité par infiltrations, condensation et fuites.

L'installation électrique n'est pas conforme aux normes de sécurité en ce que le tableau électrique n'est pas repéré, en ce qu'il n'existe pas de protection contre les contacts directs, et en ce qu'il existe dans la salle de bains, une prise électrique située à moins de 60 cm d'un point d'eau Les dispositifs de ventilation ne répondent pas aux termes de l'article 2-5 du décret qui précise que ces dispositifs  permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le SCHS relève en effet que les pièces principales n'ont aucune ventilation et qu'en ce qui concerne la cuisine, la salle de bains ou les WC, les grilles de ventilation sont soit non conformes, soit inefficaces.

En ce qui concerne les éléments d'équipement et de confort, le SCHS indique que le chauffage est inadapté au logement qui n'est thermiquement pas isolé. Il préconise par ailleurs de réhabiliter la canalisation d'évacuation des eaux ménagères en raison d'un problème de pente et de colmatage.

En l'espèce, le diagnostic qui a été fait par le SCHS caractérise effectivement plusieurs manquements graves aux conditions exigées par le décret du 30 janvier 2002 afin de garantir la sécurité physique et la santé des locataires, ainsi que le niveau d'équipement et de confort du logement.

Les bailleurs soutiennent, à tort, que les négligences des locataires ne sont pas épargnées par ce rapport qui mentionne uniquement, à la charge de la locataire, le dépoussiérage intérieur de l'installation électrique. Or, ce défaut d'entretien est sans incidence sur la non-conformité de l'installation électrique.

Le locataire est donc fondé à demander la réparation du préjudice de jouissance résultant du manquement de son bailleur à son obligation de lui remettre un logement décent. Le locataire peut prétendre, à titre de réparation, à une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel.

Cour d'appel de Reims, Arrêt du 16 juin 2017, Répertoire général n° 16/02354

Un logement loué présente des problèmes d'humidité. Les locataires ont donc saisi les juridictions.

Un constat d'huissier mentionne dans la chambre d'enfant sur le mur borgne notamment dans le coin des moisissures, traces noirâtres avec odeurs nauséabondes, présence désagréable à la vue et à l'odorat. Les mêmes constatations sont faites dans la chambre parentale. L'huissier joint diverses photos de ses constatations et notamment de divers objets (valise, chaussures) largement détériorés par des moisissures.

Le rapport d'expertise d'assurance, réalisé en présence de toutes les parties mentionne un logement ancien mais correctement entretenu, dépourvu d'isolant thermique en façades et de VMC.

Il est conclu que " le logement souffre d'un manque de ventilation et d'isolant thermique, entraînant fatalement un phénomène de condensation sur les parois froides. Ces défauts ne sont pas la conséquence d'un défaut d'usage par le locataire mais sont liés à l'architecture du logement et à ses équipements techniques inadaptés ".

Les travaux effectués ne sont pas contestables mais n'ont pas suffi à améliorer la situation.

D'ailleurs, un mail par lequel le bailleur répond à l'alerte de ses locataires indique que " la boîte qui fait les travaux pour l'humidité intervient en milieu de semaine prochaine jour exact à confirmer. croyez bien que je suis la première désolée de ces problèmes car je pensai avoir acheté un logement sain et sans problème et je suis très déçue de ce qui arrive. Je comprends aussi votre colère et votre ras le bol. Je vais faire passer un couvreur pour vérifier s’il n'y aurait pas un problème lié à la toiture, on ne sait jamais ".

Il résulte de ces divers éléments que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les bailleurs avaient failli à leur obligation de garantir aux locataires une jouissance paisible des lieux et qu'ils doivent les indemniser de leurs préjudices.

Au vu des constats sus-énoncés, il est manifeste que les locataires ont subi un trouble de jouissance certain au vu des désagréments tirés d'une humidité excessive, au point qu'ils ont quitté les lieux. Toutefois au vu des échanges de courrier ou mail produits, il ne saurait être déduit que les troubles se seraient manifestés dès l'entrée dans les lieux. L'indemnité devant leur revenir au titre d'un trouble de jouissance a été justement appréciée par le premier juge à hauteur de 1 000 €.

La demande expresse de la réparation du trouble de jouissance

Le locataire a été débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

En effet, la demande ne tendait pas "à la réparation du trouble de jouissance subi à raison des désordres constatés mais à l'indemnisation du préjudice subi du fait de la résistance du bailleur à effectuer les travaux de remise en état nécessaires et à lui remettre les documents réclamés".

• L'évaluation pécuniaire du préjudice de jouissance

Cour d'appel de Dijon, Arrêt du 13 juin 2017, Répertoire général n° 15/00729

Le bailleur est une commune dans le cas d'espèce.

Pour la détermination du trouble de jouissance, il convient de se référer au diagnostic technique réalisé par le Comité logement indigne à la suite de sa visite, qui a évalué le coefficient d'insalubrité du logement litigieux à 0,17 sur une échelle allant de 0 à 1, étant observé que la fourchette comprise entre 0 et 0,3 correspond sur cette échelle à un simple manquement à la salubrité, alors que l'insalubrité avérée débute quant à elle à 0,3.

Il en résulte que le manquement constaté reste mineur, ce qui s'explique aisément par la circonstance que le préjudice lié à l'humidité est éminemment fluctuant selon les conditions climatiques et les saisons, alors que le risque de chute était quant à lui cantonné aux ouvertures de l'étage, et ne résultait pas d'une ouverture totale sur le vide, mais d'une hauteur insuffisante des allèges de fenêtre.

Au regard de ces éléments, le tribunal a fait une juste appréciation des circonstances de la cause en indemnisant le trouble de jouissance sur la base d'un dixième du loyer mensuel initial (soit 57 € par mois d'occupation du logement dans ces conditions).

• L'absence de réhabilitation d'un logement depuis 50 ans et l'indemnisation du préjudice de jouissance du locataire

Cour d'appel de Lyon, Arrêt du 6 juin 2017, Répertoire général n° 15/06673

Un rapport, incontestable en ses constatations factuelles, établi par un centre d'amélioration du logement, rédigé à la suite d'une visite des lieux, a démontré l'état d'insalubrité d'un logement qui n'a fait l'objet d'aucune réhabilitation depuis les années 60, qui est dépourvu de chauffage et souffre d'une humidité importante par suite d'une absence de ventilation et d'isolation thermique. Il doit dans ces conditions être qualifié d'indécent au sens les dispositions du décret du 30 janvier 2002, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil.

Ainsi, même si le locataire a choisi de rester dans les lieux plusieurs années, il convient de dire et juger qu'il a subi un important trouble de jouissance du fait de cette insalubrité et qu'il est en droit de revendiquer des dommages et intérêts à hauteur de la moitié de sa dette de loyer.

Le logement étant qualifié d'insalubre et n'ayant fait l'objet d'aucune réhabilitation structurelle depuis plus de 50 ans, il est atteint pour le moins d'une vétusté considérable obligeant le propriétaire à une refonte totale de son logement excluant une participation quelconque de la part de la locataire, même si celle-ci, en dix années de présence, a pu négliger un entretien courant.

• L'évaluation pécuniaire des préjudices

Les locataires vivaient dans une maison ancienne, adossée à un rocher. Une des chambres communiquait avec une grotte humide.

Les juges ont considéré que les locataires ont été victimes d'un préjudice de jouissance tenant à l'humidité, laquelle était amplifiée par le dysfonctionnement de la chaudière.

Le tribunal a estimé le préjudice de jouissance à 600 euros pour cinq mois d'occupation. Cette évaluation a été confirmée par la Cour d'appel.

De même, cette humidité a entrainé une surconsommation d'électricité. Les locataires ont dû se chauffer avec des convecteurs. Les juges ont mis, à la charge de la propriétaire, la moitié de la facture d'électricité, soit 360,25 €.

En revanche, la Cour d'appel a rejeté la demande d'indemnisation liée au remplacement d'un matelas en mousse pour un prix de 169,99 €. En effet, l'huissier a constaté que le matelas était posé à même le sol et que sa date d'achat était inconnue.

• L'absence de démarches réalisées par les locataires

Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 12 octobre 2017, Répertoire général n° 16/00123

Les locataires font état de moisissures qui auraient rendu le logement insalubre.

Les juges ont retenu que "l'état des lieux de sortie contradictoire fait état de moisissures dans un placard d'entrée (jusqu'à la moitié des murs '), dans un placard dans la chambre et dans un placard de la salle de bains".

Cependant, "l'état des lieux d'entrée n'évoque pas de telles traces et les locataires ne justifient d'aucune démarche auprès de l'agence à ce propos pendant toute la durée du bail, soit durant près de 4 ans et demi, de sorte que la cause des traces d'humidité et de moisissures ne peut être imputée avec certitude à la négligence fautive du bailleur, alors que cette preuve leur incombe".

Le jugement a donc été confirmé.

* Le comportement du locataire empêchant la réalisation des travaux

Cour d'appel de Douai, Arrêt du 28 septembre 2017, Répertoire général n° 15/02624

Le 4 mars 2011, un contrat de bail d'habitation a été signé entre deux particuliers.

Des désordres sont rapidement apparus.

Un expert a constaté que le faux plafond du séjour était effondré, resté en l'état depuis juillet 2012, et qu'une latte est suspendue au-dessus de la table, retenue par une ampoule. Il était également noté que l'état du parquet était anormal et déformé, et qu'il manquait plusieurs caches sur le boîtier électrique Il n'a en revanche pas retiré de ce rapport et des autres pièces du dossier d'éléments suffisants pour affirmer que le grief d'humidité du logement formé par la demanderesse était démontré.

Pour autant, il a considéré que le logement donné à bail ne respectait pas l'ensemble des critères de décence et présentait un risque pour la sécurité des occupants, et que les désordres constatés s'agissant du faux plafond et du parquet relevaient des grosses réparations incombant au propriétaire, et avaient occasionné un trouble de jouissance à la locataire.

Cependant, le premier juge a également énoncé que la locataire était en partie responsable de la persistance du trouble de jouissance dans le temps (pendant plus de trois ans), dès lors qu'elle n'avait pas déplacé ses meubles et cartons afin de permettre les travaux nécessaires prévus par le bailleur. En conséquence de quoi, il a condamné le propriétaire à réparer le trouble de jouissance, mais partiellement.

Le Jugement a été confirmé en appel en se basant sur l'obstination de la locataire, qui avait empêché la réalisation
des travaux, qui selon l'expert, n'auraient rendu l'appartement impropre à l'occupation pendant un seul mois.

* Le comportement du locataire aggravant les désordres

Cour d'appel de Colmar, Arrêt du 15 mai 2017, Répertoire général n° 15/04691

Il est constaté que la preuve de dysfonctionnements qui auraient empêché l'utilisation normale des convecteurs électriques n'est pas rapportée.

Il est rappelé que la propriétaire n'en a nullement été informée et n'a ainsi pas été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier le cas échéant, alors que les désordres ne remontent pas au début du bail.

Compte tenu de l'absence de paiement du loyer dans son entier ainsi que des charges d'eau, seule l'allocation logement étant versée, des raisons économiques ont poussé les locataires à ne pas chauffer correctement l'immeuble. Le rapport produit ne détermine pas l'origine de l'humidité et des moisissures constatées dans le logement, leur apparition découle manifestement de l'absence de chauffage normal des lieux par les locataires ainsi que de l'absence d'aération suffisante. Pourtant, l'existence d'ouvrants le permettait, puisqu'aucun problème d'humidité n'avait été constaté avant.

En conséquence, les époux ne sont pas fondés à réclamer une diminution du loyer, ni de l'indemnité d'occupation.

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6 - L'OBLIGATION DE PAIEMENT DU LOYER PAR LE LOCATAIRE

• L'obligation de payer le loyer

Cour d'appel de Douai, Arrêt du 28 septembre 2017, Répertoire général n° 15/05271

Les Juges rappellent que "les locataires ne peuvent d'autorité différer le paiement du loyer au motif que le bailleur n'exécuterait pas les travaux que la loi impose, à moins que de ce fait le logement devienne inhabitable".

Cour d'appel de Chambéry, Arrêt du 5 octobre 2017, Répertoire général n° 16/01688

Pour justifier de ses réclamations, le locataire communique un courrier dans lequel il invoque un mauvais fonctionnement de la VMC, l'absence de volets sur deux chiens assis, de détecteur de fumées, et des réparations à faire sur la porte d'entrée de l'immeuble, la boîte aux lettres et le remplacement d'une ampoule.

Ces éléments ne justifient pas, bien qu'il y ait prétendu, ce de manière unilatérale de ne pas s'acquitter du loyer conventionnel, cette obligation étant l'une des principales existantes à la charge du preneur.

• La justification du non-paiement des loyers

Au sein d'un logement donné en location, l'inspecteur des services d'hygiène a signalé une situation de péril potentiel. L'expert a également expressément relevé, dès la première réunion sur place, qu'il y avait un risque d'effondrement du plafond de la cuisine et a saisi le maire de la commune. Il a, en outre, conclu que l'affaissement de l'appartement par son ampleur rendait celui-ci impropre à sa destination.

En conséquence, les locataires sont fondés à obtenir une exonération totale des loyers, l'appartement insalubre étant indécent et inhabitable.

• La recevabilité de l'exception d'inexécution de l'obligation de paiement des loyers

Cour d'appel de Riom, Chambre 1, Arrêt du 9 octobre 2017, Répertoire général n° 16/01669

Selon un diagnostic technique, un logement loué présentait des infractions au règlement sanitaire départemental, au code de la santé publique et au décret du 30 janvier 2002 se manifestant par :

  • des ventilations naturelles du logement non conformes,
  • une couverture non étanche à l'eau de pluie,
  • la présence d'un insert installé par le locataire et d'une cheminée non gainée et sans arrivée d'air,

- des évacuations des eaux usées non étanche,

  • la présence d'humidité,
  • une installation électrique non conforme avec des fils électriques apparents,
  • l'absence ou l'absence de conformité de certains garde-corps aux escaliers, paliers et fenêtres.

Le locataire produit également des photographies de nature à confirmer les éléments contenus dans le diagnostic précité, et notamment quant à l'insalubrité du logement.

Il résulte de l'examen de l'ensemble de ces pièces que si l'installation de l'insert relève effectivement de la seule responsabilité du locataire, les autres désordres sont exclusivement imputables au bailleur et ne peuvent résulter du mauvais usage du bien puisque le diagnostic précité relève une absence de mise aux normes des ventilations et du chauffage, des garde-corps, des conduites d'évacuation des eaux usées et de l'installation électrique présentant un danger pour les occupants.

Le bailleur ne verse aucune pièce de nature à remettre en cause de tels éléments se contentant d'évoquer un accord intervenu avec le locataire pour la réalisation par ce dernier de travaux de rénovation démontrant qu'il avait été informé des difficultés affectant le logement.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le logement loué ne répondait pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi et que le bailleur n'a pas respecté ses obligations de délivrer un logement décent.

Il apparaît en outre que l'extrême précarité sociale dans laquelle se trouvait le locataire l'a contraint à se maintenir dans les lieux alors que le logement était manifestement inhabitable, ne répondait pas aux exigences de décence au sens du décret du 30 janvier 2002 et présentait un danger pour sa sécurité et sa santé. Dans ces conditions, le locataire qui a libéré les lieux, est fondé à invoquer l'exception d'inexécution, ce qui justifie une réduction de loyer d'un montant équivalant au montant des loyers réclamés par le bailleur.

• La non-recevabilité de l'exception d'inexécution de l'obligation de paiement des loyers

Cour d'appel de Chambéry, Arrêt du 1er juin 2017, Répertoire général n° 16/01913

L'exonération du paiement des loyers est admise lorsque le locataire, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.

En l'occurrence, le locataire ne démontre pas l'indécence du logement.

Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, Arrêt du 16 mai 2017, Répertoire général n° 16/01012

Selon les juges, l'exception d'inexécution permet à une partie à un contrat synallagmatique d'ajourner en tout ou partie l'accomplissement de ses propres obligations tant que la prestation prévue en contrepartie n'a pas été exécutée.

En matière de bail, le preneur, invoquant l'exception d'inexécution, ne peut de son propre chef, au motif que le bailleur ne respecte pas l'obligation de livrer un logement décent ou que son logement est insalubre, s'exonérer de son obligation de payer le loyer en l'absence de désordres d'une telle importance qu'ils le placent dans une impossibilité totale d'occuper les lieux conformément à leur destination. Il lui appartient de saisir la justice pour constater les désordres, d'obtenir l'exécution des travaux et s'il y a lieu la réduction du loyer ou la suspension de son paiement.

En l'espèce, il apparaît que des désordres affectaient le logement loué par la locataire. Il n'apparaît pas toutefois qu'en raison de ces désordres, l'habitation du logement était impossible. Il n'apparaît pas davantage que la locataire ait alerté les autorités administratives aux fins de faire constater l'insalubrité des lieux, puisqu'il doit être relevé qu'aucune suite n'a été donnée au constat d'habitation dressé par le service Hygiène et Salubrité Publique et qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris par l'autorité préfectorale. La locataire n'a pas, non plus, saisi la justice pour obtenir la suspension ou la réduction de son loyer. Elle n'était donc pas en droit de se faire justice elle-même et de décider unilatéralement de ne plus régler son loyer en invoquant, à tort, une exception d'inexécution et l'insalubrité du logement.

• L'estimation du préjudice subi

Cour d'appel de Bordeaux, Arrêt du 20 juin 2017, Répertoire général n° 16/01121

C'est sans dénaturer l'état des lieux d'entrée, les échanges de correspondances et les documents techniques par lui analysés que le tribunal a considéré que le logement était grevé de multiples désordres le rendant indécent notamment à raison de la moisissure infestant plusieurs pièces et que la propriétaire avait tardé à y porter remède, le mode de vie des locataires n'étant pas à l'origine de ces désordres qui préexistaient à l'entrée dans les lieux (...).

C'est à bon droit par des motifs que la cour fait siens que le tribunal a fixé à 2 500 € le préjudice subi par les locataires du fait de l'indécence du logement, aucun élément ne permettant en appel de revoir et modifier cette appréciation

Virginie Potiron, Juriste

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Date de dernière mise à jour : 13/11/2018