Le Contrôle des Charges

 

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Une charge récupérable fait partie d'une liste limitative de services rendus au locataire facturés au propriétaire dont la loi fixe les conditions du remboursement du montant auprès du locataire. Elle est limitative car toute charge qui ne figure pas dans la liste n'est pas récupérable. On dit qu'il « récupère » la charge sur présentation de la facture d'où la notion de «charge récupérable ». On parle de « charge non récupérable » lorsqu'elle incombe au  propriétaire.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

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Qui fixe la liste des charges récupérables ?

C’est la loi qui rend une charge récupérable. Les différentes lois logements (SRU, ENL, MOLLE, ALUR ont permis à des parlementaires d’introduire par amendement de nouvelles charges récupérables sous la pression des lobbys de l’immobilier. Dans ce cadre légal :

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte  du développement   durable, conclus conformément à l'article 42  de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication

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 de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

Qu’est-ce qu’un contrôle de charges ? 

C’est la demande qui est faite au bailleur de mettre à disposition les pièces justificatives des sommes payées par le locataire afin de vérifier leur adéquation avec les montants des justificatifs (factures) présentés par le bailleur ainsi que leur répartition.

Ce droit n’est pas contestable par le bailleur dès lors qu’il s’exerce dans le cadre de la loi.

Les demandes doivent être faites par le locataire dans le mois qui suit la réception. Les associations agréées comme la CGL peuvent à tout moment demander à consulter les charges de l’année A-1 comme celles des années précédentes.

Une prescription de 3 ans est appliquée pour la récupération des charges indues tandis qu’une prescription de 5 ans est appliquée pour les reliquats de charges dues au bailleur.

S’il n’y a pas de grosses difficultés dans le secteur HLM, dans le secteur privé, et notamment les bailleurs particuliers, des libertés sont souvent prises avec la loi et avec les locataires modestes.

 

 

Les locataires ont des droits et des devoirs. Vérifier le bien fondé des sommes réclamées est un droit légitime et incontestable.

Comment faire un contrôle de charges pour son immeuble.

1)    Faire la demande auprès du bailleur et prendre rendez-vous.

2)    Se faire accompagner par au moins une seconde personne de l’immeuble concerné ou par un représentant de la CGL.

3)    Préparer la réunion en rassemblant les documents nécessaires : les précédentes régularisations.

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4)    Se répartir les taches dans l’objectif de recueillir les données le plus exactement possible. Ne pas hésiter à demander des précisions au représentant du bailleur.

5)    Demander le maximum de renseignements sur le nombre de logements, d’immeubles, le mode de répartition des charges et les surfaces habitables.

6)    Lorsque les charges concernent plusieurs immeubles exiger la répartition par immeuble.

7)    Après le contrôle, analyser les résultats et faire un relevé des remarques à faire et des contestations. Etablir si nécessaire un rapport à transmettre au bailleur.

8)    Mettre en ordre les données reçues pour les exploiter ou les archiver. Etablir un tableau afin de suivre l’évolution au fil des années.

 

Le contrôle des charges est une action importante

Il permet aux militants et aux locataires de connaître le fonctionnement de leur résidence : nombre de logements, surface habitable, répartition des charges, frais d'entretien courant, espaces verts. Les locataires disposent ainsi d'éléments importants pour mener leurs actions. Un contrôle annuel des charges peut permettre d'en vérifier l'évolution et de détecter des surconsommations ou des anomalies par comparaison d'un immeuble à l'autre ou d'une année à l'autre. 

 

 

Textes de référence pour les charges et réparations locatives

Liste des charges récupérables :

Décret_n°87-713_du_26_août_1987 - Charges récupérables au 20160313

En savoir plus sur Légifrance


Liste des réparations locatives :

Décret_n°87-712_du_26_août_1987 -  Réparations locatives au 20160313

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Date de dernière mise à jour : 01/08/2016