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Concertation Locative - La Loi


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Concertation Locative-La Loi

 

Concertation loi

 
 

Loi 86-1290 du 23 décembre 1986

Dernière modification 15 juillet 2018

Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locataires.

Chapitre VII : Des procédures de concertation.

Article 41

Une commission nationale de concertation est instituée auprès du ministre chargé de la construction et de l’habitation. Elle a pour mission, par ses études, avis et propositions, de contribuer à l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires.

Elle comprend notamment des représentants des organisations représentatives au plan national de bailleurs, de locataires et de gestionnaires. Sa composition, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Article 41 bis

Modifié par Loi n°2004-809 du 13 août 2004 - art. 61 (V) JORF 17 août 2004

Il est créé, au sein du comité régional de l’habitat prévu à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, une commission spécialisée des rapports locatifs composée notamment de représentants des organisations représentatives au plan départemental de bailleurs, de locataires et de gestionnaires.

Article 41 ter

Modifié par Ordonnance n°2013-544 du 27 juin 2013 - art. 22

Des accords collectifs de location peuvent être conclus, pour un ou plusieurs secteurs locatifs, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs prévue à l’article 41 bis entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi conclus s’imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations.  

Les secteurs locatifs sont les suivants : 

- logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ; 

- logements appartenant aux sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l’effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles mentionnées à l’alinéa ci-dessus ; 

- logements appartenant aux entreprises d’assurance, aux établissements de crédit, aux


 

 

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sociétés de financement et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents ; 

- logements appartenant aux bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.  

Ces accords portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d’habitations à loyer modéré, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.  

Les accords conclus au sein de la Commission nationale de concertation font l’objet de la publication d’un avis au Journal officiel de la République française. A l’issue d’un délai d’un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d’un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs concernés. Le décret peut, après avis motivé de la Commission nationale de concertation et sans modifier l’équilibre de l’accord, en distraire certaines clauses. 

Article 42

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 13

Les bailleurs de logements visés à l’article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments de loyers pour les organismes d’habitation à loyer modéré, la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun. 

Ces accords sont obligatoires sur tout ou partie du patrimoine dès lors qu’ils ont été conclus : 

- soit par une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, présentes dans le patrimoine du bailleur ; 

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 50 % des voix des locataires aux élections au conseil d’administration ou au conseil de surveillance de l’organisme ; 

- soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés par l’accord. 

Ces accords ne sont pas obligatoires s’ils ont été rejetés par écrit par 50 % des locataires concernés, dans un délai de deux mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur. 

En l’absence d’accords signés conformément au présent article, les bailleurs peuvent en outre proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés, par écrit, par la majorité des locataires concernés par l’accord qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur, à condition que 25 % des locataires concernés par l’accord se soient exprimés. A défaut, une nouvelle consultation est alors engagée et l’accord est réputé applicable dès lors qu’il a été approuvé, par écrit, par la majorité des locataires qui se sont exprimés, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur. 

Dans tous les cas, il n’est attribué qu’une seule voix par logement loué.  

Les accords prévus au présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision. 

Article 43

Modifié par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 39 JORF 8 juillet 1989

Pour l’application de l’article 41 de la présente loi et de l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la représentativité des organisations de bailleurs, de gestionnaires et de locataires


 

 

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est appréciée d’après les critères suivants :

a) Montant global des cotisations ;

b) Indépendance, expérience et activité de l’organisation dans le domaine du logement ;

c) En outre :

- pour les organisations de bailleurs et de gestionnaires, nombre de leurs adhérents et nombre de logements détenus ou gérés par leurs adhérents ;

- pour les organisations de locataires, nombre et répartition géographique de leurs adhérents.

Article 44

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 93

Dans un immeuble ou groupe d’immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou toute association de locataires affiliée à une organisation nationale siégeant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles. Les associations ci-dessus désignées doivent œuvrer dans le domaine du logement. Elles doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles œuvrent dans le secteur locatif social et ne doivent pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l’habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441, ou du droit à la ville tel que défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville.  

Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s’il y a lieu, l’administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.  

Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l’assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date, de l’heure, du lieu et de l’ordre du jour de l’assemblée générale.  

Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble.  

Dans chaque bâtiment d’habitation, un panneau d’affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l’habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires. 

Article 44 bis

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 93

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 94 (V)

Les bailleurs des secteurs locatifs mentionnés aux troisième, quatrième et cinquième alinéas de l’article 41 ter sont tenus d’élaborer, avec les représentants des associations de locataires présentes dans le patrimoine du bailleur affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation au Conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation, les représentants des associations de locataires ayant obtenu 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections et les administrateurs élus représentants des loca-


 

 

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taires, un plan de concertation locative couvrant l’ensemble de leur patrimoine. 

Le plan de concertation locative, validé par le conseil d’administration ou le conseil de surveillance du bailleur, définit les modalités pratiques de la concertation applicables aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de leur patrimoine. Il précise notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives locales, instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative dont il peut prévoir la composition et prévoit des moyens matériels attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions dans ce cadre. Il prévoit des moyens financiers, au moins égaux à 2 € par logement du patrimoine concerné par le plan et par an, pour soutenir les actions des associations qui participent à la concertation locative. Ces moyens sont répartis entre les associations de locataires en fonction de leur résultat aux dernières élections des représentants des locataires. L’usage de ces moyens et les modalités de suivi de cet usage sont définis dans le plan de concertation locative. Un bilan annuel de l’utilisation de ces moyens est adressé par les associations bénéficiaires à l’organisme concerné. 

Le plan doit être élaboré dans le délai de neuf mois après publication de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 

Le plan fait l’objet de bilans et de révisions périodiques, dans les conditions qu’il définit, entre les partenaires visés au premier alinéa ci-dessus. 

Dans un délai de trois ans après publication de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée, le Gouvernement présentera un bilan de la mise en œuvre des mesures relatives à la concertation après avis des secteurs concernés de la Commission nationale de concertation. 

NOTA :

Conformément à l’article 94 II de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, les quatre dernières phrases du deuxième alinéa, telles qu’elles résultent du I dudit article 94 de ladite loi, sont applicables lors du renouvellement de chaque plan de concertation locative effectué après la publication de la présente loi et, au plus tard, le 1er janvier 2019. 

Article 44 ter

Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 193 3° JORF 14 décembre 2000

Le conseil de concertation locative prévu à l’article 44 bis est consulté sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou des ensembles immobiliers concernés, sur les projets d’amélioration ou de construction-démolition et plus généralement sur toutes mesures touchant aux conditions d’habitat et au cadre de vie des habitants des ensembles concernés.

Il est composé de représentants du bailleur et de représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44.

Les membres du conseil de concertation locative peuvent être assistés, dans les conditions fixées par le plan de concertation locative, de toute personne dont la compétence est jugée utile.

Il doit être mis en place au plus tard dans les six mois qui suivent l’élaboration du plan de concertation locative et se réunit au moins une fois par an.

Article 44 quater

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 95

Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 96

Préalablement à toute décision d’engager une opération d’amélioration, ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives, ou de construction-démolition, le bailleur mentionné à l’article 44 bis est tenu d’organiser une réunion d’information des locataires. Pendant l’élaboration du projet, il est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires, désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article 44. Lorsque le conseil de concertation locative, prévu à l’article 44 ter, existe, cette concertation est égale-


 

 

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ment réalisée dans son cadre. A défaut de représentants des locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles et après en avoir informé le conseil de concertation locative, quand il existe le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet. 

La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur l’opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les opérations de construction-démolition. 

Les documents et les diagnostics ayant permis d’élaborer le projet sont tenus à disposition des locataires et de leurs représentants. 

Parallèlement, le bailleur informe la commune de ses projets et de l’engagement de la concertation. 

Une fois le projet élaboré et avant le début de l’opération d’amélioration ou de construction-démolition, le bailleur dresse un bilan de la concertation qui comporte, le cas échéant, l’avis motivé des représentants des locataires. Il en informe les locataires réunis à cet effet. 

Un décret fixe, en tant que de besoin, les conditions d’application des articles 44 bis, 44 ter et du présent article. 


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Date de dernière mise à jour : 19/08/2018